Alquilar piso en España sin sorpresas: fianza, contrato y derechos
Guía legal completa para inquilinos en España: depósito legal de la fianza, seguro de impago, duración mínima por LAU y qué gastos corresponden al casero.
Duración obligatoria del contrato según la LAU
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima garantizada de 5 años si el propietario es persona física, o de 7 años si es una empresa (persona jurídica). Aunque se firme un contrato por 1 año, este se prorroga obligatoriamente año a año a voluntad del inquilino hasta alcanzar ese periodo, sin que el casero pueda rescindirlo salvo causa de necesidad personal justificada.
Depósito oficial de la fianza en el organismo público
Por ley, el arrendador solo puede exigir 1 mes de fianza legal (más hasta 2 meses adicionales de garantía adicional o aval). Es obligatorio que el propietario deposite esa fianza en el organismo oficial de la comunidad autónoma (como el IVIMA en Madrid, INCASÒL en Cataluña o el PROP en la Comunidad Valenciana). Exija el justificante de ingreso oficial; sin él, no podrá desgravar el alquiler en la declaración de la renta.
Qué gastos corresponden al casero y cuáles al inquilino
La normativa delimita con claridad los costes repercutibles en un arrendamiento urbano:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria: por ley corresponden SIEMPRE al propietario, nunca al inquilino.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y comunidad de vecinos: corresponden al propietario salvo pacto expreso.
- Suministros individuales (luz, agua, gas, internet): corresponden al inquilino según lectura de contadores.
- Averías de electrodomésticos e instalaciones generales: obligado el propietario a repararlas sin subir la renta.
- Pequeñas reparaciones por desgaste habitual (bombillas, cerraduras): a cargo del inquilino.
El filtro del seguro de impago de alquiler
Hoy en día la mayoría de propietarios contratan un seguro de impago de alquiler. La aseguradora exige que los ingresos netos demostrables de los inquilinos (mediante nóminas españolas, contrato indefinido o declaraciones IRPF de autónomo) cubran al menos el triple del importe de la renta mensual (ratio de endeudamiento inferior al 35-40%). Si es recién llegado, puede presentar un aval bancario o avalista solvente.
Revisión y asesoría legal en contratos
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