Покупка недвижимости в Испании: пошаговое руководство

Comprar vivienda en España

Comprar casa en España es un proceso complejo que requiere planificación. Esta guía cubre todo: desde el NIE hasta las escrituras.

Etapas de la compra

1. Preparación

- Obtenga el **NIE** (obligatorio)

- Abra cuenta bancaria española

- Calcule presupuesto (+ ~13% para gastos)

- Defina zona, tamaño, características

2. Búsqueda

- **Idealista.com** — el mayor portal

- **Fotocasa.es** — alternativa

- **Habitaclia.com** — Cataluña

- **Agentes** — "agente del comprador" protege sus intereses

3. Reserva

- **Contrato de arras** — señal (habitualmente 10%)

- Si comprador se echa atrás → pierde las arras

- Si vendedor se echa atrás → devuelve el doble

4. Revisión legal

Antes de firmar escritura, verifique:

- **Nota simple** — propietario real, cargas, hipotecas

- **Certificado energético** — obligatorio

- **Cédula de habitabilidad**

- **Licencia de primera ocupación** (obra nueva)

- **Deudas de comunidad y suministros**

5. Escritura pública

- En notaría

- Firma del vendedor, comprador y representante del banco (si hay hipoteca)

- Pago del precio vía transferencia bancaria

- Entrega de llaves

6. Registro de la Propiedad

El notario remite la escritura. Usted es propietario legal.

Costes de la compra

| Concepto | Porcentaje |

|----------|-----------|

| ITP (segunda mano) | 6–10% |

| IVA + AJD (obra nueva) | 10% + 1–2% |

| Notaría | 0,5–1% |

| Registro de la Propiedad | 0,5–1% |

| Abogado | 1–1,5% |

| Gestoría | 300–500€ |

**Total adicional:** ~10–13% del precio de compra

Hipoteca para extranjeros

Condiciones típicas

- **Residentes fiscales:** hasta 80% del valor

- **No residentes:** hasta 60–70%

- **Interés:** desde 2,5–4% (2026)

- **Plazo:** hasta 25 años

Documentos

- Pasaporte + NIE

- Contrato de trabajo / declaraciones de renta de 2 años

- Extractos bancarios (6 meses)

- Certificado de ingresos

- Vida laboral (si trabaja en España)

Consejos

- **Siempre abogado independiente** — no del vendedor

- **Nunca pague en efectivo** — solo transferencias bancarias

- **Negocie** — precios suelen estar 5–10% inflados

- **Inspección técnica** — 300–500€, detecta problemas ocultos

- **Comunidad de propietarios** — pida las últimas actas